Liste des points essentiels à vérifier

Les points essentiels à vérifier lors d’une visite immobilière

Bonjour à tous les amis, c’est Math! Comment allez vous? J’espère que vous avez la pèche! Dans l’article du jour nous allons voir quels sont les points essentiels à vérifier lors d’une visite immobilière. Un bien vous plait, l’annonce est intéressante et vous avez envie d’aller le visiter. Cependant, savoir visiter un logement n’est pas anodin. En effet plusieurs critères sont à prendre en compte pour réussir sa visite et ce, même si chaque habitation est différente.

Les points essentiels

Que vous souhaitiez faire de la location ou acheter pour votre résidence principale vous devez être rigoureux. Une fois l’acte de vente signé, on ne peut pas revenir en arrière. Je vais vous donner toutes les informations nécessaires afin de ne rien oublier.

L’emplacement

Vous avez peut être déjà entendu dire que le plus important en immobilier c’était l’emplacement. Et bien ce n’est pas totalement faux car un logement situé au mauvais endroit risque de ne jamais être loué. Et si c’est pour acheter pour votre résidence principale c’est tout aussi important. Ne pas se renseigner sur l’emplacement pour acheter sa maison est une grosse erreur. Imaginez que vous vous rendiez compte seulement après votre achat que vous êtes dans un quartier sensible, sans commerces aux alentours. Vous avez envie de revendre mais sa devient difficile car vous êtes au mauvais endroit. Vous tombez très vite dans un véritable cauchemars. Voici comment éviter cela en analysant l’emplacement d’un bien

La tension locative

Si votre but est d’acheter pour louer il faut impérativement que vous vous penchiez sur la tension locative du logement en question. Pour se faire, n’hésitez pas à créer une fausse annonce sur le bon coin en simulant une location qui ressemblerait au logement étudié. Si vous n’avez pas d’appel pendant deux, trois jours c’est que vous aurez du mal pour louer votre bien.

Commodités

Faites le point, sur les commodités aux alentours du bien visité. Y a t-il des :

  • Commerces
  • Moyens de transport en commun
  • Ecoles
  • Parcs
  • Jeux pour enfants

C’est important, car généralement les locataires aiment bien la proximité de tout ces éléments pratiques. Pensez aussi à vérifier si une place de parking est disponible et s’il est facile de se garer devant le logement. Une fois rentré du boulot, personne n’a envie de chercher une place pendant un heure.

Sécurité

La sécurité, un paramètre très important! Quoi de pire que d’avoir la boule au ventre à chaque fois que vous sortez de chez vous? Ne pas se sentir en sécurité est une des pires sensations pour vous ou vos locataires.

Les nuisances sonores

L’appartement que vous êtes en train de visiter se trouve en face d’une route ou il y a beaucoup de passage? Ça va très vite devenir insupportable pour vous ou votre locataire. Pour la petite anecdote je suis allé visiter un bien une fois qui était sous ce format. C’est à dire qu’une nationale se trouvait juste en face avec un feu de signalisation au pied de la maison. On entendait le bruit des moteurs de voitures et de camions à chaque redémarrage du feu vert. L’agent immobilier à très vite remarqué que je me suis aperçu de ce défaut. Alors pour essayé de vendre son bien à chaque vingt minutes de notre conversation il me disait « Vous avez vu on discute on se rend plus compte du bruit ». Malin ou pas ça n’a pas marché. Je me met toujours à la place du locataire si j’achète pour louer c’est essentiel. Ne voyez pas que la rentabilité, voyez aussi le faite de pouvoir offrir un logement décent à une personne qui sera reconnaissante de ce que vous lui apporté.

L’état général du bien

Maintenant que vous savez comment analyser l’emplacement d’un bien, passons ensuite au bien lui-même. Si vous n’avez aucune connaissance dans le bâtiment les premiers bien que vous visiterez seront surtout pour ce faire la main. D’ailleurs n’hésitez pas à vous acheter un livre sur le bricolage ou bien regardez des vidéos pour observer les différents matériaux et les façon de travailler de nos chères artisans.

L’extérieur du bien

Commencez toujours par l’extérieur du bien. Vérifiez

  • La toiture : est-elle en bonne état ou si au contraire elle est abîmé?
  • La façade : est elle en bonne état, y a t’il des fissures? (sachez que certaines fissures peuvent traduire un défaut dans la structure du bien). Cependant il est normal d’observer quelques petites fissures bénignes au fil du temps sur des bâtiments qui ont plus de 20 ans.
  • Les menuiseries : jetez un coup d’œil sur les portes (porte d’entrée, porte du garage), mais aussi sur les fenêtres. Sommes nous sur du double vitrage? Changer les menuiseries a un coût conséquent, il faut mieux ne pas avoir à changer toutes les fenêtres du logement.
L’intérieur du bien

Passons ensuite à l’intérieur du bien :

  • Les murs : observez les murs, n’y a t’il pas des traces d’humidités, y a t’il des fissures? Faut t’il refaire l’enduit? La peinture?
  • Les sols : pour les sols c’est un peu la même choses que pour les murs. Vérifiez l’état de ceux-ci et observez si des traces d’humidités sont présentes et s’il faut changer le revêtement.
  • La charpente : si vous ne savez pas vérifier l’état d’une charpente ou que vous avez un doute sur celle-ci, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment. Refaire une charpente est très coûteux donc il ne faut pas négliger sa vérification.
  • Les énergies : L’électricité (compteur au norme?), l’eau (ouvrez les robinets, tirez la chasse) le type de chauffage. Tout doit être au norme sinon c’est à prendre en compte dans votre budget travaux. Sachez qu’un chauffage au fioul vous coûtera plus chère qu’un chauffage au gaz de ville par exemple. Vous devez maîtriser le coût de vos charges potentielles.

La rentabilité du bien

Ici nous parlons en tant qu’investisseur si voter but est d’acheter, vous pouvez ignorer ce passage. Quoi que si j’étais vous je le lirai quand même au cas ou vous souhaitiez louer ce bien plus tard ou même le vendre.

Rentabilité

Une fois que l’emplacement du bien est bon et que vous avez vérifié l’état de celui-ci vous allez passer sur votre calculette. C’est bien beau si votre logement est bien placé et que l’état de celui-ci est impeccable mais s’il n’est pas rentable, à quoi bon?

Apprenez en plus sur

  • Les calculs de rentabilité
  • Les calculs de cash flow

Investir dans un bien qui n’est pas rentable ne vous permettra pas de vous construire un empire immobilier. A l’inverse si vous investissez sur des biens qui s’autofinancent, votre banquier n’aura aucun problème à vous accorder des crédits supplémentaires.

Maîtriser les charges

Pour qu’un bien soit rentable vous devez connaitre toutes les charges liées au logement. C’est seulement de cette façon que vous pourrez vous rendre compte de la rentabilité du bien. Lors de vos visites n’oubliez pas de demander :

  • Le coût de la taxe foncière
  • Le prix des charges de copropriété (si vous êtes sur un appartement)
  • Un historique des factures d’eau et d’électricité et du chauffage. En plus de vous apercevoir s’il il a eu des fuites quelconques, vous aurez un idée sur la consommation du logement et de sa bonne isolation ou non.

Mes conseils

Maintenant que nous avons vu ensemble les points essentiels à vérifier lors d’une visite immobilière, je vais vous donner quelques petits conseils qui vous seront utiles.

Les coups de cœurs

Lors de vos visites il se peut que vous tombiez amoureux d’un bien parce qu’il correspond parfaitement à vos critères de décoration. Si c’est dans le cadre de votre résidence principale allez y foncez si tout le reste est ok! Par contre dans le cadre d’un investissement locatif c’est la rentabilité qui l’emporte sur les coups de cœurs. Ne vous faites pas piéger, l’important est que votre bien soit rentable pour pouvoir continuer les investissements. Il faut se méfier des achats coups de cœur en immobilier locatif.

Prendre un papier et un stylo

Essayez d’acquérir ce bon réflexe. Lors de vos visites prenez une feuille, un stylo et marquez ,toutes les choses que vous devez vérifier pour ne rien oublier. Personnellement et ce depuis mes premières visites j’ai toujours un stylo et un papier afin de ne pas oublier les points essentiels que j’ai citez ci-dessus. En plus de cela n’hésitez pas à prendre des vidéos et des photos avec vos portables.

Faire un maximum de visites

Il n’y a pas de secret, plus vous visiterez de bien et plus vous affûterez votre regard. A mes débuts je ne savais pas ou regarder lorsque je visitais des logements. Aujourd’hui avec l’expérience mon regard va directement aux points essentiels. Mais il n’y à qu’en maximisant le nombre de visites que cela vous arrivera. N’ayez pas peur, tout les jours des d’investisseurs visitent des biens sans faire d’offre. Déplacez vous!

Visitez au moins deux fois

Si un bien vous intéresse, faites au moins deux visites. On oublie tous des éléments à observer. Du coup retournez-y une deuxième fois pour faire votre choix.

Faites vous accompagner

Se faire accompagner par un professionnel et très enrichissant. Vous apprendrez beaucoup. En plus de cela vous aurez un appuie pour négocier. En effet l’œil d’un expert peut voir des choses que vous même ne maîtrisez pas bien et prouver au vendeur certaines faillent du logement.

Ne parlez pas trop

Soyez à l’écoute mais ne soyez pas l’écouté. Laissez parler le vendeur, mettez le en confiance, plus il parlera et plus il dévoilera certains points qui peuvent être intéressant pour la négociation. A l’inverse si vous parlez trop de vos projets, le vendeur peut y voir un nouveau potentiel dans son bien et décider de ne plus baisser son prix.

Visitez le bien seul

Pas de panique je ne vous dit pas de rentrer par effraction dans le bien. Mais en revanche, venez quinze minute avant le rendez vous de la visite. Observez le quartier, allez parler au voisinage pour leur demander leurs avis sur l’emplacement. Observez les maison au alentour, ont elles subi d’importantes rénovations. En général, les biens qui sont côte à côte sont construits dans une période proche. Si vous voyez que toutes les toitures ont été changées autour de vous, cela peut vous donner une idée de l’état de la toiture du bien que vous êtes en train de visiter si elle na pas été changé.

Voilà quelques de mes petits conseils, j’espère qu’ils vous aiderons dans vos démarches. Vous verrez vous aussi vous développerez vos propres réflexes qui vous permettrons d’y voir plus clair et de réussir la visite d’un bien.

Conclusion « Les points à vérifier lors d’une visite immobilière »

Voilà les amis c’est terminé pour l’article « Les points essentiels à vérifier lors d’une visite immobilière ». En espérant que celui-ci vous ai apporté beaucoup de valeur. Je vous dit à bientôt pour un prochain article et bonne visite!

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comment investir dans l’immobilier locatif

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