Immeuble de rapport

Comment investir dans un immeuble de rapport?

Bonjour les amis, c’est Math! Comment allez vous aujourd’hui? J’espère que vous êtes chaud car nous allons parler aujourd’hui d’un sujet super intéressant qui peut vous rendre libre financièrement. A condition bien-sûr d’être former. Afin de traiter ce sujet nous allons répondre à la question suivante : Comment investir dans un immeuble de rapport?

Sachez que si vous souhaitez devenir investisseur immobilier et exceller de manière significative, il y aura un moment donné ou vous vous intéresserez aux IDR (immeubles de rapport). Celui-ci est très convoité par toutes les personnes qui souhaite passer au niveau supérieur en immobilier locatif. Contrairement au croyance limitante investir dans un IDR n’est pas seulement réservé aux riches.

Mais alors comment faire? Quels informations faut-il pour réussir l’investissement dans un immeuble de rapport? Pouvez-vous le faire même sans une situation financière hors norme? Cet article devrait vous aider à toutes ces questions.

Qu’est ce qu’un immeuble de rapport?

C’est à paris au dix-huitième siècle qu’est né le terme « immeuble de rapport ». Ce terme désigne les nouveaux bâtiments parisien construits ayant pour but, comme son nom l’indique de rapporter. Depuis ce groupe de mots est resté pour définir un seul bien immobilier comprenant plusieurs appartements. Ce bâtiment a pour finalité la location de ses composants (lots) afin de générer des loyers et toujours dans un but de gagner de l’argent.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un immeuble de rapport?

Investir dans un immeuble de rapport comporte plusieurs avantages et plusieurs inconvénients. Voyons tout cela ensemble.

Avantages :

Vous l’aurez compris posséder un immeuble de rapport, c’est être en possession d’un outil excellent pour générer du cash-flow. Une fois que je vous aurez énumérez tous les avantages vous comprendrez pourquoi les IDR sont si convoités.

Prix d’achat moins élevé :

Lorsque vous faites l’acquisition d’un immeuble de rapport, vous achetez en gros et qui dis acheter en gros dit moins chère. Vous le savez, quand vous achetez de la pierre, vous faites l’acquisition de mètres carrés. Du coup, si vous investissez dans 50 m² ou dans 200 m² pour le même type de bien vous devriez voir le prix au m² carré moins élevé pour le bâtiment de 200 m². De plus vous en terme de prix, le loyer sera similaire pour l’appartement seul de 50 m² ou bien l’appartement de 50 m² se trouvant dans votre immeuble. Vous augmentez donc directement votre rentabilité en achetant en gros.

Pouvoir de négociation :

On rejoins un peu l’avantage ci-dessus. Oui les immeubles de rapport sont convoités, mais ils le sont seulement par des investisseurs expérimentés ce qui veux dire que vous avez moins de concurrence. Je pense qu’investir dans un immeuble de rapport peut faire peur au premier abord, mais lorsque l’on connait le potentiel que cela peut avoir, on a juste envie de d’investir et de recommencer encore et encore. Donc moins d’acheteurs veux dire plus de marge de négociation et un prix plus intéressant la encore.

Un gain de temps considérable:

Vous faites progressez votre patrimoine immobilier plus rapidement, c’est à dire que de rien, vous pouvez posséder quartes appartements en un seul achat. En investissant seulement dans des immeubles de rapport vous pourriez atteindre plus vite votre liberté financière. En plus de cela, lorsque je parle de gain de temps, je parle aussi de facilité de gestion. Si vous vous occupez de la gestion locative de votre immeuble se sera beaucoup plus simple du fait que tous les lots sont au même endroit. Vous n’avez pas à courir à droite à gauche pour vous occuper de vos biens puisqu’il se trouvent dans le même bâtiment.

Les risques d’impayés moins douloureux :

Bien sûr j’espère que cela ne vous arrivera pas ou alors le moins possible. En tout cas sachez que le risque d’impayé existe partout. Si vous devenez investisseur immobilier c’est le risque auquel vous devez vous attendre un jour ou l’autre. Mais si vous faites l’achat d’un immeuble de rapport, le montant total de votre mensualité bancaire est couverte par plusieurs locataires. Du coup si vous êtes rentables et que l’un d’entre eux ne vous règle pas son loyer, ce sera plus facile pour vous d’affronter la tempête. En effet les autres locataires en règle permettrons le paiement de votre mensualité.

Vous êtes le seul maître à bord :

Je ne sais pas si vous possédez déjà un appartement ou non mais le fonctionnement est différent si vous êtes propriétaire de l’immeuble ou non. Premièrement la copropriété c’est vous et vous seul donc il n’y pas ces charges qui sont parfois lourdes et incontrôlables. De plus, vous décidez quand vous le souhaitez de réaliser des travaux : façade, toiture, charpente, électricité des parties communes et j’en passe. Parfois lorsque vous possédez un appartement en copropriété, vous n’êtes pas maître des décisions prise par l’assemblé générale qui peut décider la pose d’un interphone hors pour l’immeuble par exemple. Ceci aura un coût et peut donc impacter votre rentabilité, vous pouvez aussi rentrer en conflit avec d’autres copropriétaires si vous n’êtes pas d’accord. Donc pour résumer, moins de soucis et plus de liberté.

Economie :

Obtenir un immeuble de rapport vous fait réaliser de belles économies. Imaginez que vous possédez un immeuble de 3 appartements. Maintenant imaginez que vous ayez trois petites maisons de village. Faites le calcul si vous devez refaire la façade, la charpente, la couverture. Dans le premier cas c’est beaucoup moins coûteux que dans le second étant donné que les travaux sont réalisé une seule fois pour l’immeuble.

Inconvénients :

Même si investir dans un immeuble de rapport comporte de nombreux avantages il comprend aussi certains inconvénients non négligeable. Il faut impérativement les connaîtres afin d’aller plus loin.

Produit rare :

L’immeuble de rapport et un produit rare. En effet, nous sommes sur un marché assez restreint. Certes les vendeurs sont moins nombreux mais plus expérimenté, la concurrence est donc moins importante mais plus rude! De plus il est rare de trouver des agents immobiliers qui soit de bon conseils pour ce type de produit. L’agent immobilier va vous renseigner sur le prix au mètre carré, il va vous trouver ce que vous cherchez mais vous verrez que dans la plupart des cas il seront dans l’incapacité de vous aider quand à l’optimisation de votre immeuble ou alors sur la création de plusieurs lots sur une division d’une maison de village en plusieurs appartements. Sauf dans le cas ou celui-ci est lui même investisseur.

L’emplacement :

Vous avez surement déjà entendu parler des trois règles essentielles en immobilier? C’est trois règles sont : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

En effet, l’emplacement d’un logement en location est une des critères les plus important lorsque l’on souhaite investir en immobilier. Et pour l’immeuble de rapport c’est encore plus important! Si, par manque de connaissance vous avez le malheureux de vous tromper sur ce critère ça deviendra vite un réel problème pour vous. Un bon emplacement est essentiel si vous souhaitez faire une bonne affaire. Car oui si vous investissez dans un endroit trop chère vous ne serez pas rentable.

Il y a donc le prix mais aussi la vacance locative qui ne faut pas négliger avec l’emplacement. Si vous faites l’acquisition d’un bien à un prix intéressant mais que vous avez beaucoup de mal à louer la aussi ça devient problématique. La situation géographique du bien devra être proches des commerces, des transports, non loin aussi des écoles et situé dans une ville ou il fait bon vivre.

Plus complexe à revendre :

Si un jour vous souhaitez vendre votre immeuble sachez que c’est un peu plus complexe à vendre. Je ne parle pas d’un petit immeuble de deux ou trois appartements qui partent assez rapidement généralement. Mais plutôt d’un bâtiment plus conséquent de plus de 5,6 appartements voir plus. Sur ce type de bien vos acheteurs seront pour la plupart des investisseurs aguerris ce qui veux dire une négociation plus combative. Soyez ferme. Si vous êtes vendeur ne soyez jamais pressé.

Un budget plus conséquent :

Investir dans un immeuble de rapport demande une situation financière un peu plus solide que dans le cadre d’un achat d’un petit studio par exemple. Cela ne veux pas dire que ce n’est pas accessible loin de la, mais vous devrez avoir un meilleur dossier à la banque. Un meilleur dossier c’est peut-être plus d’apport, une excellente rentabilité et des projets déjà réussis.

Risque du locataire perturbateur :

Attention! Un mauvais locataire peut mettre vos recettes foncières en péril! Si par malheureux vous tombez sur une mauvaise personne qui met le bazar dans votre immeuble, en plus de ne pas payer, il peut faire fuir vos bons locataires. Un mauvais payeur avec qui ont a de mauvaises relations peut devenir très dangereux et peut complètement anéantir votre rentabilité. Vous devez absolument vous protéger de cela.

Dans le cas ou l’immeuble n’est pas créé :

Vous avez la possibilité de diviser une maison de village en plusieurs appartements et d’en faire un immeuble de rapport. C’est une opération qui peut être très intéressante et très lucrative. Cependant il faut un savoir faire et des connaissances assez pointues. Notamment sur le fait qu’il vous faut plusieurs compteur d’eau, d’électricité, de gaz (si les appartements fonctionnent avec une chaudière). Vous devez aussi déclarer en mairie lorsque vous faites une division et donc une création de lots supplémentaire. Dans certains cas, il est impossible de créer plusieurs lots.

Personnellement, j’ai été voir un jour une mairie dans le but de diviser une maison de village. J’ai obtenu un refus étant donné que le bâtiment ce trouvait dans le centre historique du village. Dans d’autres cas la création de places de parking sera obligatoire et dans d’autres cas il n’y aura aucun problème pour faire de la division. Cependant attention au montant des travaux qui peuvent très vite grimper et donc affaiblir votre rentabilité. Même si vous mourrez d’envie de faire un projet comme celui-ci ce sont les chiffres qu’ils faut suivre et rien d’autres.

Les erreurs à ne pas faire

Maintenant que je vous ai énuméré tous les avantages et tout les inconvénients d’investir dans un immeuble de rapport, voici quelles sont les erreurs que vous devrez éviter.

Commencez dans l’immobilier avec un immeuble :

Si vous démarrez dans l’immobilier, sachez que vous ferez des erreurs. Soyez sans crainte si vous faites des erreurs, c’est que vous entreprenez des choses. Il n’y a que ceux qui ne font rien qui ne se trompent jamais. Après c’est à vous de voir comment vous réagissez face aux erreurs. Est ce que vous abandonnez tout? Ou est ce que au contraire, vous apprenez de celles-ci pour avancer. Quoi qu’il en soit commencez petit. N’investissez pas de suite dans un immeuble de rapport. Commencez par un studio ou bien par un T2 pour vous faire la main.

Ne pas être formé sur ce type d’investissement particulier :

L’immeuble de rapport est un investissement immobilier locatif spécial, vous devez vous former spécifiquement à cet investissement. Je vous dis souvent qu’il faut gérer l’immobilier comme une entreprise avec les dépenses et les recettes. C’est encore plus vrai pour l’immeuble de rapport. Lorsque l’on analyse un marché on se focalise souvent sur les mètre carré mais ici on va surtout regarder la rentabilité.

Le fait de pouvoir acheter en gros va diminuer le prix au mètre carré. Il ne faut donc pas vous dire : Je fais une bonne affaire car j’achète moins chère que le prix du marché si votre immeuble n’est pas rentable. Vous comprenez? On s’en fou que vous achetiez moins chère que le prix au mètre carré si votre immeuble ne vous rapporte pas du cash flow! Ça, c’est dans le cas ou l’immeuble est déjà divisé. Mais dans le cas ou celui-ci n’est pas divisé, vous devrez aussi vous former de manière rigoureuse à mettre en place une division et ne pas vous écrouler et vous laissez surprendre par les démarches, les travaux, le contact avec les artisans, le choix de vos matériaux… Tout cela est complexe donc faites attention à ne pas vous lancer dans un domaine ou vous n’avez pas pied.

Ne pas vérifier la toiture :

Que se soit un immeuble ou non il est impératif de vérifier la charpente ainsi que la couverture du bien que vous convoitez. Vous devrez aussi vérifier tout le reste mais cette partie est très importante pour deux raisons. La première c’est qu’elle fait partie intégrante de la structure de votre immeuble. La seconde c’est que ces travaux sont très coûteux. Je ne pense pas que, quelques mois après avoir acheté votre immeuble, le changement d’une charpente vous réjouisse vu le prix de la facture. Donc vérifiez avec prudence. Si vous ne savez pas le faire venez avec un artisan. Cela aura un coût, mais il sera bien moindre qui si vous faites ce type d’erreur.

Investir dans un endroit inconnu :

Je le dis souvent dans mes articles. Il est important d’investir dans un endroit que vous connaissez. En effet, en investissant prêt de chez vous, vous savez quels endroits sont agréable à vire, ou sont situés les commerces, les écoles, les transports. Vous savez aussi ou sont situés les quartiers sensibles ou il ne faut pas investir et ou vous risquez des impayés. Investir dans un endroit inconnu est risqué. N’oubliez pas que l’on parle d’un immeuble de plusieurs appartements, et que dans le cas d’un mauvais choix d’emplacement, ce n’est pas une erreur que vous faites mais plusieurs!

Ne pas se renseigner sur la population de la ville :

Attention il est risqué d’investir dans un immeuble de rapport dans une ville de moins de 500 habitants. Vous comprenez pourquoi. La logique est simple à comprendre. Moins d’habitants, moins de futurs locataires. En plus de cela vous devez aussi être regardant sur l’évolution de cette population. N’investissez pas dans une ville ou la population diminue chaque année. C’est très dangereux, si les habitants fuient une ville ce n’est souvent pas pour rien alors méfiance à ça aussi.

Ne pas se renseigner sur la taxe foncière :

Si vous ne vous renseignez pas sur la taxe foncière, c’est que vous avez mal fait votre travail. Afin de calculer la rentabilité nette d’un immeuble vous devez impérativement connaître le montant de cette taxe foncière. Cette taxe varie en fonction de l’emplacement de votre immeuble et peut varier du simple au double selon les communes. Donc, il faut bien prendre en compte ce montant dans vos calculs. Certaines taxes foncières peuvent fusilier littéralement votre rendement locatif.

Attention à la sur-optimisation du vendeur :

Quand vous souhaitez faire l’acquisition d’un immeuble de rapport, vous serez surement en face d’un vendeur qui est aussi investisseur. Il aura surement optimiser son bien de façon à le rendre super rentable. J’ai déjà visite des immeubles avec une douche pour les parties communes et des chambres à louer. Cela ressemble plus à une colocation ou un hôtel. Du coup le vendeur veux vendre son immeuble assez chère en fonction de la rentabilité de celui-ci. Seulement la composition de cet immeuble à peut être pas mal de vacances locatives car les locataires ne sont pas forcement bien dedans. Le mieux est d’avoir des appartements bien distinct avec leurs compteurs d’électricité et d’eau attitrés.

Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport?

Le financement pour un immeuble de rapport est le même que pour un appartement classique. Certes l’immeuble sera plus coûteux en terme de budget, mais sachez que les banques ne sont pas contre ce genre de projet à partir du moment ou il sont rentables. Vous devrez donc proposer votre projet à la banque et celle-ci vous donnera son verdict si oui ou non elle vous accorde son projet. Je vous conseille d’avoir un fond de trésorerie assez important car les travaux de ce genre de bien sont assez onéreux. Si vous incluez les travaux dans votre prêt n’hésitez pas à allonger le différé d’emprunt cela vous permettra d’être plus serin quand à l’éventuelle retard des travaux. En plus, vous pourrez vous constituez un fond de trésorerie important si les travaux sont fini avant la fin du différé.

Bien choisir sa fiscalité

En investissant dans l’immobilier plusieurs choix s’offrent à vous en terme de régime fiscale. Tout dépendra d’abord de votre mode d’exploitation à savoir si vous êtes en meublé ou en nu. Ensuite si vous investissez en nom propre ou via une SCI. Sachez qu’en général on investit dans un immeuble de rapport en SCI à l’IS (impôts sur les sociétés). Ce régime est un peu plus souple en terme de fiscalité grâce à des techniques qui lui sont propre, l’inconvénient est que vous serait taxé lors de la revente (et oui le fisc vous fait une fleur, mais la reprend plus tard).

L’autre choix intéressant que vous pouvez choisir est le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Vous serez en nom propre et ce statut est tout aussi intéressant. De plus en cas de revente vous n’aurez pas de taxe sur la plus value.

A vous de voir en fonction de votre situation, n’hésitez pas à vous faire aider par des professionnel. Des experts comptables ou des avocats fiscalistes répondront à vos questions. Encore une fois peut-être que cela aura un coût mais vous perdrez toujours moins d’argent que si vous faites des erreurs.

Faire construire son immeuble ou acheter de l’ancien

Il est vrai que construire un immeuble neuf est un super projet. Cependant il vous demandera une expertise technique approfondie. Je vous avoue que c’est très complexe et très coûteux. Vous devrez premièrement acheter le terrain et faire construire ensuite. Si vous ne maîtrisez pas tout les coûts avec une bonne équipe à vos côté vous serez très vite dépassez et votre rentabilité ne sera pas au rendez-vous.

En privilégiant l’achat d’un immeuble ancien, vous pourrez effectuer des travaux et les déduire de votre imposition.

Acheter un immeuble vide ou plein

Ha! Une très bonne question. Il n’y a pas vraiment de réponse adéquate. Cependant tout va dépendre de vous et de vous projet. Si vous souhaitez déduire fiscalement un maximum en effectuant des travaux alors le mieux sera d’acheter l’immeuble vide. Dans le cas contraire si vous souhaitez plutôt ne pas trop vous prendre la tête et rassurer votre banque alors optez pour un bâtiment déjà loué. A vous de voir mais veillez à demander un historique des paiements dans le cas d’un immeuble loué pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

L’emplacement

Vous devez faire très attention à l’endroit ou vous investirez votre immeuble de rapport. Avoir un immeuble c’est super, ça fait bien devant les copains mais si celui-ci est vide ça deviendra vite un cauchemars pour vous. Vous pouvez investir dans une grande ville si votre situation financière vous le permet mais vous risquez d’être loin des 10 % de rentabilité. Tablez plutôt sur des villes moyennes (entre 20 00 et 50 000 habitants) ou bien sur des petites villes avoisinant les 10 000 habitants proche d’une grande ville.

Conclusion « Comment investir dans un immeuble de rapport? »

Comment investir dans un immeuble de rapport? C’est la question à laquelle nous venons de répondre ensemble les amis. En tout cas c’est terminé, un article de plus de 3 000 mots assez technique et complexe. J’espère qu’il vous à plu! Personnellement je me suis régalé à le faire et j’espère qu’il apportera énormément de valeur à chacun de ceux qui le liront. On se dis à très bientôt et je vous laisse ci-dessous les articles complémentaires.

Articles complémentaire

Comment :

Comment investir dans l’immobilier sans apport


Leave a Reply

Your email address will not be published.