cash flow

Comment calculer le cash flow d’un bien immobilier?

Bonjour à tous les amis, c’est Math! Aujourd’hui nous allons parler ensemble du sujet qui est pour moi le plus important si vous souhaitez devenir investisseur immobilier. Peut-être avez vous déjà entendu parler de ce terme : cash flow et vous vous demandez ce que c’est. C’est pourquoi dans l’article d’aujourd’hui je vais vous expliquer en détail la définition de celui-ci ainsi que son fonctionnement. Pour se faire, nous répondrons à la question suivante : Comment calculer le cash flow d’un bien immobilier?

Vous verrez qu’il n’est pas évident d’avoir un cash-flow positif en immobilier. Pour obtenir celui-ci, vous devrez travailler différemment que 80% des personnes qui investissent dans l’immobilier. En effet la plupart des gens qui investissent dans l’immobilier ne réalise pas de cash-flow positif. Atteindre cet objectif est réservé à une minorité de personne qui allient connaissance et implication dans leur projet immobilier. Mais si vous parvenez à réaliser cet objectif, alors vous serait en possession d’un des savoirs les plus important en investissement immobilier locatif.

Qu’est ce que le cash-flow?

Définition

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, on entend plus souvent les termes de rentabilité locative ou rendement locatif. Ceux-ci servant à mesurer si un bien est rentable ou non selon son prix d’achat. Même si cet indicateur est très intéressant et d’ailleurs à mon sens vous devez vous en servir, le cash-flow vous permettra d’obtenir des données beaucoup plus concrète en ce qui concerne la rentabilité d’un bien. En effet, grâce à ce calcul vous serez en mesure de savoir s’il faut investir ou non dans un bien précis.

Pour faire simple, le cash flow consiste à faire la différence entre les rentrées et les sorties d’argent pour un bien immobilier précis. Le résultat peut-être négatif, dans ce cas on parlera de cash-flow négatif. Il peut aussi être positif et dans ce cas nous parlerons de cash-flow positif. Réaliser un cash-flow positif signifie qu’après le paiement de votre mensualité bancaire et notamment de toutes les autres dépenses liées à votre bien il vous reste de l’argent.

Calcul

Voyons maintenant comment calculer son cash-flow. J’aime bien l’idée de détailler le cash-flow brut du cash-flow net ainsi que le cash flow net net. En calculant le net net par exemple, vous pourrez réellement savoir l’argent qu’il restera dans votre poche. Comme je vous le disais plus haut le résultat peut être positif ou négatif, et si celui-ci est négatif cela veux dire que votre bien ne s’autofinance pas et que vous devrez faire un effort d’épargne. A savoir, mettre de l’argent de votre poche pour payer les charges de votre bien. Nous savons tous qu’investir dans un bien non-rentable peut nuire fortement à la construction de votre empire immobilier.

Cash flow :

  • Brut annuel : (Loyer mensuel x 12) – (mensualité bancaire x 12)
  • Net annuel : (Loyer mensuel x 12) – (mensualité bancaire x 12) – charges copropriété annuel – entretien du logement – frais de gestion diverse – assurance – taxe foncière
  • Net net : (Loyer mensuel x 12) – (mensualité bancaire x 12) – charges copropriété annuel – entretien du logement – frais de gestion diverse – assurance – taxe foncière – impôt foncier

Pourquoi calculer son cash-flow et pourquoi vous devez en faire

Maintenant que vous connaissez la définition du cash-flow et que vous savez le calculer, voyons à quoi cela peut bien vous servir.

Savoir si un bien est rentable

Je vous en parlais ci-dessus. Vous pouvez savoir grâce à ce calcul si un bien est rentable on non. Oui le calcul de votre cash flow est plus précis qu’un calcul de rentabilité. Ceci vous permettra de savoir s’il vous reste de l’argent ou si vous devez faire un effort d’épargne chaque mois.

La conclusion est simple, s’il vous reste de l’argent une fois que vous avez payer toutes vos charges vous êtes sur un cash flow positif et donc votre bien est rentable. A l’inverse si celui-ci vous coûte de l’argent tout les mois, vous êtes sur un cash flow négatif donc votre bien n’est pas rentable.

Comparer

Vous pourrez aussi comparer deux biens et choisir celui qui a le meilleur cash flow.

Obtenir la confiance du banquier

Réaliser un investissement immobilier qui réalise du cash-flow positif ce n’est pas donné à tous le monde. Grâce à cela vous gagnerez la confiance de votre banquier. De ce fait il sera bien plus enthousiaste à l’octroi d’un second prêt immobilier une fois le premier réussi. A l’inverse si comme nous l’avons vu plus haut vous faite un effort d’épargne à cause d’un cash flow négatif, le banquier risque d’être réticent à l’idée de vous accorder d’autres prêts immobiliers.

Se sentir en sécurité

L’immobilier n’est pas sans risque, vous pouvez littéralement vous écroulez et vous mettre dans une situation financière délicate. Je pense que si vous investissez dans l’immobilier c’est pour vous construire une bonne situation et non l’inverse, alors soyez rigoureux dans vos calculs. D’ailleurs, investir dans des biens à cash-flow positif vous apportera une certaine sérénité. En effet, en cas de vacances locatives ou même de travaux imprévu, le fait d’avoir du cash-flow positif vous permettra de palier à toutes ces éventuelles dépenses.

Se créer un complément de salaire

Vous l’aurez compris s’il vous reste de l’argent en ayant payé toutes vos dépenses liées à votre bien vous vous crée un complément de revenu. C’est pour cela que j’adore l’immobilier! Il est un vecteur de création de richesse.

Devenir libre financièrement

Nous avons vu qu’investir dans des biens à cash-flow positif peut vous permettre de vous créer un complément de salaire. Alors pourquoi ne pas continuer jusqu’à devenir complètement libre financièrement? Je ne vous cache pas que cela prendra plusieurs années, mais c’est tout à fait possible et réalisable. D’autres l’ont fait avant vous alors pourquoi pas vous?

Les différentes manière d’augmenter son cash flow

Comment calculer le cash flow d’un bien immobilier? C’est ce que nous allons voir immédiatemnt! Vous avez vu toute l’importance de faire du cash-flow positif en immobilier locatif précédemment. Voyons dès à présent comment créer ou bien augmenter votre cash flow. Sachez que pour augmenter votre cash-flow vous devrez soit diminuer vos dépenses (mensualité, charges annexe, impots…), soit augmenter vos recettes (loyers).

Diminuer ses dépenses

Durée de crédit

En jouant sur la durée de vos crédits vous pourrez diminuer vos mensualité bancaires. C’est très simple à comprendre, si vous empruntez de l’argent à une banque pour acheter un bien immobilier n’hésitez pas à allonger votre durée de crédit. Vous payerez moins chère chaque mois si vous empruntez sur 20 ans que si vous empruntez sur 10 ans. Alors oui je sais, vous allez me dire « oui mais du coût on paye plus chère à la fin ». Oui je suis d’accord mais qu’est ce que vous préférez? Faire un effort d’épargne tout les mois pendant dix ans et galérer à payer votre bien et ne pas pouvoir réemprunter? Ou faire du cash-flow pour obtenir un complément de salaire et continuer d’emprunter jusqu’à devenir indépendant financièrement? Personnellement j’ai déjà fait mon choix.

Expert comptable

N’hésitez pas à faire appel à un expert comptable. Celui-ci permettra d’optimiser vos impôts et réduira drastiquement votre facture fiscale. Le coût d’un expert comptable n’est rien comparé au coût de l’ignorance dont vous ferez preuve en faisant votre déclaration vous même.

Connaître son secteur

Investir dans l’immobilier demande une analyse précise du secteur dans lequel vous souhaitez investir. Connaître votre secteur vous permettra d’effectuer d’importante économie en achetant un bien moins chère que le prix du marché. Cependant vous devrez connaître les éléments suivants :

  • Le prix au mettre carré
  • La population
  • L’environnement du bien
  • La concurrence

En étudiant de façon rigoureuse ses éléments vous serez susceptible de faire de bonnes affaires et donc de réduire vos dépenses d’achats.

Négocier

Apprendre l’art de la négociation. Oui, c’est une arme redoutable lorsque vous savez vous en servir. Vous pourrez grâce à cela économiser des milliers d’euros sur une seule vente et faire diminuer la aussi le coût de votre achat.

Se constituer une équipe d’artisans

Si vous souhaitez passer à un autre niveau en tant qu’investisseur immobilier, il vous faut une bonne équipe d’artisan sous le coude à appeler en cas de travaux imprévu. Vous devez maîtriser les coûts et choisir votre équipe. Sachez que deux artisans de même métier peuvent vous sortir deux factures totalement différentes pour un travail similaire. J’en ai déjà fait l’expérience plusieurs fois en réalisant plusieurs devis pour une même tache et je peut vous dire que la différence est flagrante! Les deux factures variait du simple au double. Donc soyez attentif et choisissez vos alliés

Réduire les dépenses liées au logement

Réduire vos dépenses liées à votre biens permettra la encore d’augmenter votre cash flow. Voici les dépenses sur lesquelles vous devez vous pencher :

  • Assurance
  • Taux d’intérêts
  • Faire la gestion locative soit même
  • Participer aux assemblées générales pour tenter de faire diminuer les charges de copropriétés.
Immeuble

Investir dans un immeuble de rapport est un des outils les plus puissants pour faire exploser votre cash-flow. En effet le fait d’acheter un immeuble de rapport permet d’acheter des mettre carré en gros, de ce fait vous aurez plus de surface que dans le cas ou vous achèteriez un appartement tout seul. Ce qui veux dire qu’en louant votre immeuble composé de plusieurs appartements vous louerez aussi chère les appartements qui le compose qu’un appartement seul, en ayant payé ceux-ci moins chère. Donc d’un côté on limite les dépenses pour percevoir un loyer similaire.

Augmenter ses recettes

Maintenant que l’on a vu comment diminuer ses dépenses, voyons désormais comment augmenter ses recettes.

Passer du nu au meublé

En passant du logement nu au logement meublé, vous pourrez augmenter votre loyer. En général, les loyers dans les logements meublés sont 30% plus chère que dans les logements nus.

Effectuer des travaux

Rénover votre bien en y ajoutant de belles prestations permettra de louer vote logement plus chère. En plus de cela vous pourrez déduire les travaux dans vos impôts pour réduire vos dépenses. Grâce à cet outil vous jouez sur les deux tableau à savoir diminuer les dépenses et augmenté vos recettes.

Colocation

Si vous possédez un bien composé de plusieurs chambres, il est possible pour vous de le louer en colocation. Ce qui veux dire qu’au lieu de percevoir un seul loyer, vous en percevez plusieurs en fonction du nombre de chambres que vous possédez. Donc plus de loyer, plus petit bien-sûr mais qui, au final sont plus important que le loyer perçu seul précédemment.

Revalorisez votre loyer entre chaque locataire

Je vous conseille d’augmenter vos loyers de quelques euros entre chaque locataire. Si vous voyez que vous n’avez pas d’appel une fois que vous avez mis l’annonce revenez au loyer précédent. Cependant si votre logement est en bon état et qu’un locataire part des années après sa location il est normal d’augmenter un peu son loyer.

Conclusion « Comment calculer le cash flow d’un bien immobilier? »

Voilà les amis, nous venons de terminer l’article « Comment calculer le cash-flow d’un bien immobilier? ». Nous avons donc pu voir ensemble la définition d’un cash flow ainsi que le bénéfice qu’il nous apporte. Enfin nous avons vu concrètement comment augmenter celui-ci. En appliquant ces conseils vous serait en mesure de trouver des biens rentables qui s’autofinance. Vous pourrez même avec beaucoup de travail et de régularité devenir indépendant financièrement.

Je vous souhaite pleins de bonnes choses et je vous dit à très vite pour un nouvel article!

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