rendement locatif

Comment augmenter son rendement locatif?

Bonjour à tous les amis, c’est Math! J’espère que vous allez bien et que vous êtes prêt pour le nouvel article du jour! Aujourd’hui, nous allons parler du sujet le plus important si vous souhaitez devenir un jour rentier immobilier. Ne serait-ce que, pour enchaîner les investissements vous êtes obligé de faire ce que l’on appelle un bon rendement locatif. Il est possible d’augmenter ce rendement avec des techniques spécifiques et donc d’améliorer son cash flow par la même occasion. Ces stratégies, je vais vous les dévoiler ici en répondant à la question suivante : Comment augmenter son rendement locatif?

Dans cet article, nous verrons ensemble qu’est ce que le rendement locatif dans un premier temps, puis ensuite nous analyserons toutes les stratégies permettant d’améliorer ce rendement.

Qu’est ce que le rendement locatif?

Définition

Le rendement locatif est indicateur calculé en pourcentage. On l’appelle aussi rentabilité locative ou rapport locatif. Cet indicateur va informer son propriétaire ou futur propriétaire de ce que va lui rapporter son bien en fonction du prix d’achat de celui-ci. Cette information va surtout nous permettre en tant qu’investisseur immobilier à déterminer si un bien est rentable ou non. Mais vaut-il s’en apercevoir avant l’achat!

Je vous rappelle qu’il est essentiel d’investir seulement dans des biens rentables avec un bon rendement locatif. Si ce n’est pas le cas, votre banquier risque de ne pas vous faire confiance si vous souhaitez enchaîner les emprunts immobilier. En partant du principe que vous ne faites pas un investissement rentable, vous devrez effectuer ce que l’on appelle un effort d’épargne. Ce qui signifie que le loyer que vous percevrez par votre locataire ne comblera pas entièrement votre mensualité bancaire. De ce fait, vous serez dans l’obligation d’ajouter de l’argent de votre poche tous les mois pour compléter votre remboursement bancaire mensuel. Alors que dans le meilleur des cas, grâce à un investissement rentable et donc un rendement locatif intéressant, le loyer que vous recevez est censé payé votre mensualité bancaire.

Comment calcul t-on le rendement locatif?

Comme pour votre salaire, il y a un résultat brut, net et net net. Le rendement locatif brut sert seulement à titre indicatif en vous donnant une petite idée de la rentabilité d’un bien. Mais si vous voulez vraiment avoir une idée précise de cette rentabilité, mieux vaut choisir de calculer en net ou en net net. En effet le brut peut cacher certaines dépenses qui peuvent tuer votre rendement, telles que les charges de copropriété par exemple qui sont incluses dans le calcul net mais pas brut.

Personnellement je calcul en net étant donné que je ne sais pas le montant des impôts à l’avance pour le faire en net net. Pour vous donner un ordre d’idée il faut que vous tablez sur un rendement locatif net d’au moins 7%. En dessous de ceci votre bien risque de ne pas s’autofinancer et vous risquez de tomber dans un effort d’épargne comme je vous l’ai indiqué ci-dessus.

Voici les calcul du rendement :

  • Brute : (Loyer annuel / ((prix d’achat + travaux)) x 100
  • Nette : ((Loyer annuel – charges – assurances – divers frais de gestion – taxe foncière) / (prix d’achat + travaux)) x 100
  • Nette-nette : ((Loyer annuel – charges – assurances – divers frais de gestion – taxe foncière – impôt foncier) / (prix d’achat + travaux)) x 100

Vous vous apercevrez très rapidement qu’il n’est vraiment pas évident de trouver un bon rendement. D’ailleurs vous ne trouverez aucun rendement proche de 10% sans stratégie adéquat. Ou alors c’est que vous investissez dans un quartier sensible. C’est ce qui nous amène à la second partie de cet article, à savoir les différents points pour optimiser sa rentabilité et donc augmenter son rendement locatif.

Quelles sont les stratégies qui vont vous permettre d’augmenter votre rendement locatif?

Maintenant que nous avons vu ensemble la définition d’un rendement locatif ou rentabilité locative, nous allons définir toutes les stratégies qui vont vous permettre de l’améliorer. Les tactiques que je vais vous donner vont agir essentiellement sur deux points :

  • Minimiser les dépenses
  • Et/ou augmenter les recettes

Voyons dès maintenant les manières de faire grandir votre rendement locatif :

Agir du côté des dépenses :

En agissant sur vos dépenses vous creuserez l’écart entre celles-ci et vos recettes. Ce qui aura pour effet d’augmenter considérable votre rentabilité. Si vous achetez un bien moins chère par exemple, votre mensualité bancaire sera réduite, de ce fait vos dépenses diminues.

Analyse du marché :

Commençons par le commencement! Pour agir sur vos dépenses et augmenter votre rendement locatif c’est à l’achat que va se jouer une grande partie de la victoire. Et si vous voulez bien acheter vous devez connaître votre marché sur le bout des doigts! Comment voulez vous faire une bonne affaire si vous ne connaissez pas les prix au mètre carré des biens aux alentours? C’est impossible. Alors inspecter un marché c’est quoi :

  • Connaître le prix au mètre carré de votre secteur
  • Connaître le nombre d’habitant
  • Définir si l’environnement est favorable à une vie paisible
  • Etudier la concurrence

Toutes ces informations préalablement récoltées vous permettrons de faire un meilleur achat et donc de payer moins chère votre logement.

Négociation

La négociation est une arme redoutable et peut vous permettre de gagner des milliers d’euros sur une transaction. Savoir négocier c’est savoir poser les bonnes questions! C’est un atout indispensable lorsque l’on souhaite devenir investisseur immobilier. Si vous souhaitez en savoir plus sur la négociation n’hésitez pas à rejoindre mon article. Pour ce faire je vous met le lien en bas de cette page pour y accéder plus facilement.

Participer à des ventes aux enchères

Participer à des ventes aux enchères est une bonne manière de dégoter des petites pépites. Cependant, attention quand même à ne pas se laisser entraîner dans l’euphorie de ce concept. Vous pourriez vite passer d’un bien rentable à un bien non rentable si vous ne gardez pas vos chiffres en tête. Sachez que les chiffres ont toujours raisons. De plus les ventes aux enchères obéissent à des règles spécifiques. Si bien que, vous devez être accompagné d’un avocat durant l’audience, les visites du logement se font en groupe, il existe des frais additionnels à prendre en compte. Je ne suis pas un expert en la matière donc je ne préfère pas m’avancer sur un sujet que je ne connait pas à 100%. Malgré cela, j’ai participé à plusieurs enchère en tant que spectateur et ce fût très intéressant.

Gérer soit même la gestion locative

Lorsque vous allez louer votre logement deux choix vont s’offrir à vous. Soit vous pouvez déléguer la gestion locative à un professionnel de l’immobilier. Soit vous pouvez gérer votre location vous même. On compte plusieurs avantages et inconvénients à déléguer sa gestion locative. Si vous souhaitez en savoir plus et que vous hésitez sur le sujet je vous met le lien en bas de cette page de l’article ou je détail tout ça.

Quoi qu’il en soit gérer soit même son bien, ne vous ferez pas économiser du temps mais vous économiserez de l’argent. De plus c’est très formateur et on est jamais mieux servit que par soit même.

Négocier son prêt
  • Avant l’achat :

Une fois le compromis de vente signé, il sera temps pour vous de trouver un financement auprès d’un organisme bancaire. N’hésitez pas à multiplier les demandes auprès des banques afin de dénicher la meilleur proposition à des taux intéressant. Une différence même minime entre deux taux peut faire grandement diminuer votre mensualité bancaire.

  • Après l’achat :

Si vous avez déjà votre logement n’hésitez pas à renégocier vos taux d’Intérêts. Surtout aujourd’hui ou les taux sont historiquement bas, il serait dommage de ne pas en profiter. Vous pouvez profiter d’un rachat de crédit auprès d’une autre banque concurrente . En usant de stratégie vous pourriez aussi faire baisser vos mensualités bancaires

Négociez les assurances

Assurances habitation, assurance loyer impayé, faites jouer la concurrence!

Optimiser son régime fiscal

Optimiser votre régime fiscal peut vous faire économiser beaucoup d’argent! Se former sur la fiscalité est indispensable. Pour aller plus loin, faire appelle à un expert comptable est une très bonne idée! Certes cela vous coûtera, mais vous gagnerez beaucoup plus.

Agir du côté des recettes :

Maintenant que l’on vient de voir comment agir sur les dépenses, je vais montrer comment vous pouvez également agir sur les recettes! En faisant croître vos gains vous allez essentiellement contribuer augmenter vos loyers. En réussissant vos opérations vous pouvez passer d’une rentabilité banal à une bonne rentabilité! Ceci vous permettant aussi de hausser votre cash flow.

Rénover votre bien

Faire des travaux dans un logement est très efficace pour deux raisons :

  • La première c’est qu’en améliorant votre bien vous pourrez établir un loyer plus élevé
  • La seconde c’est que ces travaux sont déductibles de vos impôts

Vous faites donc une pierre deux coups. Par conséquent, Vous devenez gagnant sur les deux tableaux!

Revaloriser le loyer

Chaque année le propriétaire est en droit de revaloriser le montant du loyer. Personnellement si j’ai un conseil à vous donner c’est de ne pas abuser de cette cette solution. Si vous entretenez une bonne relation avec votre locataire et que vous n’avez aucun soucis particulier de paiement, le fait d’augmenter son loyer chaque année peut engendrer des tensions. La meilleure stratégie selon moins est d’augmenter le loyer entre chaque locataire.

Louer meublé

Enter un logement non-meublé et un logement meublé, c’est le logement meublé qui a le loyer le plus élevé. Alors il est vrai que cela entraîne quelques inconvénients comme part exemple, plus de rotation chez les locataires, mais aussi l’investissements des meubles.

Le fait de louer meublé vous permettra d’agir la aussi sur deux éléments intéressant :

  • Vous augmenterez le loyer d’environ 20%
  • Vous bénéficierez d’un régime fiscale plus souple appelé LMNP (loueur meublé non professionnel)
La colocation

Si votre bien le permet, vous pourriez penser à le passer en colocation. Au lieu de de recevoir un seul loyer, vous en recevez plusieurs en fonction du nombre de chambres que vous possédez. Votre loyer perçu sera de ce fait plus important. De plus la colocation devient tendance et ne concerne plus seulement les étudiants mais aussi de nombreux actifs qui veulent se loger pour moins chère et qui apprécient la vie en communauté.

Bilan et dernier élément important

Voici toutes les stratégies qui vous permettrons d’augmenter votre rendement locatif. Mais le fait de connaître ces techniques ne fera pas de vous un gagnant si vous ne possédez pas la plus importante d’entre elles. Alors, laquelle est-ce?

Et bien c’est la formation! Comme dans tout type domaine, l’investissement immobilier n’échappe pas à la règle il faut apprendre. C’est un domaine qui demande beaucoup d’apprentissage, ne vous lancez surtout pas avant d’avoir pris connaissance de certains aspect ou vous irez droit dans le mur. Pour ce former il existe plusieurs solutions. Tout d’abord, les livres, mais aussi tout le contenu qui se trouve sur internet payant ou non payant (articles, vidéo…). Avec une bonne connaissance vous pourrez faire des choses fantastiques avec l’immobilier donc prenez bien le temps de vous instruire.

Conclusion

Un investissement immobilier n’est pas une simple action à mettre en place. Il demande d’être rigoureux dans vos stratégies et vos calculs, surtout si vous souhaitez augmenter votre rendement locatif. Sachez qu’en moyenne la rentabilité locative d’un bien est de moins de 5%. Mais nous, on ne veux pas faire partie de cette catégorie de personne qui investisse dans des biens qui ne sont pas rentables. La plupart du temps ces personnes investissent dans des biens qui ne sont pas rentables pour deux raisons. Tout d’abord, la première raison c’est qu’il n’ont aucune connaissance en la matière. La second, c’est qu’ils ont une situation financière leur permettant de ne pas compter. J’espère que vous faites partie de la bonne catégorie de personnes qui souhaite acquérir uniquement des logements rentables et ce même si votre situation financière est très solide, car il serait dommage de la fragiliser.

L’article du jour « Comment augmenter son rendement locatif? » est donc terminé, on se dit à bientôt, et n’hésitez pas à consulter les articles complémentaires ci-dessous. Pour toutes questions je suis disponible sur mon Instgram que vous trouverez en bas de la page d’accueil de mon site internet.

Article complémentaire :

Comment investir dans l’immobilier sans apport

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